アメリカ不動産投資の魅力

 

人口が増え、安定した経済成長の国

 

アメリカに対する海外からの不動産投資は、この10年の間でますます増えています。

その理由は何と言ってもアメリカの安定した経済。多少の波はありますが、リーマンショック後の2010年以降は2%前後のGDP経済成長を続けていますし、今後2020年までも同等の2%を維持すると予測されています。

また、日本の人口はピークから減少基調に入っていますが、アメリカの人口はこれからも増加傾向。現在3億人強の人口は、今後50年の間には4億人台になると予測されています。

 

 

■人口推移の予測・日米比較(1950年~2050年)

 

 

■海外からアメリカへの投資(住居物件)

 

 単位:10億円

 

 

移民が多いということは賃貸需要が高い

 

人口が増えるということは、それだけ住宅需要が高いということですが、増加の多くは世界中からアメリカに移住してくる移民。移民の人口が増えるということは、特に賃貸需要が高いことにつながります。

 

その最大の理由は、アメリカに「居住者」として移住しても、すぐに住宅ローンを借りて家を買うことができないことです。

 

アメリカに就労ビザやグリーンカードなどで居住者として生活をスタートすると、まずソーシャルセキュリティーナンバー(SSN)を取得します。このSSNがアメリカでの経済活動の履歴に紐づいていきます。例えばクレジットカードを作ってその支払いをしていくと、カードを利用して支払日にお金を返すという経済活動をしていることになります。これがSSNの履歴として残っていきます。また家具、車などのローンを組むと、それの返済履歴も残っていきます。

 

アメリカでは、このようにお金を借りて期日通りにきちんと返済をすることができるかどうかで、経済的信用を図られていきます。こういった経済活動を2年くらい続けていくと、Fico Scoreと言われる評価点数が少しずつ高くなっていきます。

 

住宅ローンを借りるためには、Fico Scoreの他に、安定した職歴、収入が約2年間あることなどが審査の基準になります。ですので、一般的には渡米して収入を得て経済活動を2年くらい続けてようやく住宅ローンが借りられるということになります。

 

これでお分かりのように、毎年増え続けていく人口の多くが「移民」として居住する人だとすると、その多くは当初、賃貸住宅を借りるということになります。

こういった背景にからも、アメリカは投資物件を購入する投資家にとって、空室リスクが非常に低い賃貸アパート経営ができるマーケットだと言えます。

 

 

中古市場が活発で値落ちしない

 

アメリカの不動産マーケットでは、中古と新築が約7:3で、中古の流通が主流です。アメリカでは、成約価格が公開され、不動産取引きの仕組みが整備されているため透明性が高く、その結果中古住宅がきちんと価値を評価されて活発に売買が行われています。

 

日本では中古になると建物の価値はほとんどつかず、土地の価値だけで評価されますが、アメリカでは逆。建物がリモデルされたり状態が良い場合だと、その分の価値をしっかり査定額に加味されます。

 

下記の表はアメリカの住宅価格の推移ですが、多少のアップダウンはあるものの、過去30年以上継続して不動産の価格が上昇しています。

 

 

■アメリカの住宅価格推移(中間価格1970年~)

 

 

このように、安定したアメリカの不動産マーケットでは、月々入ってくる収入であるインカムゲインと、売却した際に入手できるキャピタルゲインの両方を狙うことができます。

安定した経済成長、人口増加とそれが下支えした不動産マーケット。これらがアメリカでの不動産投資の魅力です。

 

 

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■RE/MAX ESTATE PROPERTIES

不動産仲介業務

 

■H2N

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