ここでは収益物件を購入、保有する際の判断材料となる
計算や数字についてご紹介いたします。
１．利回り（CAP Rate）で判断する
収益物件を見るときの判断材料の1つは利回りです。
Capitalization Rate＝CAP Rateと呼びますが、これは日本で良く使われる
表面利回りではなく、純利益を物件価格で割り算した「実質利回り」になります。
計算式としては、
純利益（NOI＝Net Operating Income）÷物件価格
となります。
■純利益（NOI＝Net Operating Income）
純利益はNOI（Net Operating Income）と呼ばれますが、この計算式は
年間家賃収入（GI=Gross Income）ー営業経費（Operating Expense）
となります。
ただし、テナントが退去して入れ替える際にはどうしても空き室になる時期が
発生しますので、この分も空き室率として家賃収入から引いておく必要があります。
計算式は
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となります。
南カリフォルニアの主な地域では、賃貸需要が高いので、空き室率は
5%~10%未満くらい見ておくのが一般的です。
■営業経費（Operating Expense）
営業経費として計上できるものは、以下のような項目です。
・固定資産税（Taxes）
・住宅保険（Insurance）
・マネージメント費（Management）
・修繕・メンテナンス費（Maintenance）
・光熱費（Utilities）
・長期修繕の備え（Reserves）
固定資産税は、Cityによって税率が異なりますが、南カリフォルニアでは
大体購入した際の価格に対して1.25%くらいが一般的です。
ロサンゼルスは地域によって人気や需要に差がありますので、
一言で何パーセントが平均とは言いづらいですが、ビーチ沿いや
学校区が良いエリアなどで物件価格が高い地域はCAP Rateが3%くらい、
物件価格が低いエリアになると4%台を超えていくのが一般的です。
２．収益乗数（GIM）で判断する
もう1つ収益物件を判断する際に使う指標が、収益乗数（GIM）です。
計算式は
物件価格÷年間家賃収入(Gloss Income)
という単純なものです。
CAP Rateは高いほど収益性が高くなりますが、GIMは低いほど
手頃な価格で購入できるということを示します。
サンタモニカなどの人気エリアでは、GIMは20を超えることが多いですが
その他のエリアでは15くらいの数字になれば、リーズナブルな物件価格と
判断できます。
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