“ YES on PROP 5, NO on PROP 10 ” Protect Home Ownership
最近このサインを見かけたことがあるかもしれませんが、これはカリフォルニア州の新しい法律案の中で、
ホームオーナーにとって有利な投票を促すキャンペーン告知です。
11月6日は2018年のGeneral Electionの日ですが、PROPとはPropositionのこと。
この選挙では、自治体統治者の選出に加えて州政府の新しい法律について投票しますが、
その法律案がPropositionです。
私たちカリフォルニア州の不動産業界としては、ホームオーナーにとって有利な提案である
YES on PROP 5 = PROP 5 ［55歳以上の税制優遇］には賛成
NO on PROP 10 = PROP 10 ［レントコントロールについての新法案］には反対
を推奨していますが、ここでは「PROP 10」について解説させていただきます。
※PROP 5・賛成の記事はこちら（日本語）
https://h2nusa.com/jpn/whatsnew/view/334672/2018yes-on-prop-5
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“NO on PROP 10” ［レントコントロールについての新法案］に反対する理由
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Proposition 10とは、現在いくつかのCityで施行されているレントコントロールについての変更案です。
カリフォルニア州のレントコントロールは1970年代から始まりましたが、家賃を一定の率以上
値上げできないという規定を定めた法案です。
ロサンゼルス周辺のCityでは、Los Angeles、Santa Monica、West Hollywoodで
制定されています。
※1年で値上げできる上限は仕事によって設定（2.9%～5%)
レントコントロールは、家賃が値上げられ過ぎないという、賃借人にとって有利な法律ですが
逆に投資物件のオーナーにとっては嬉しくない法律。
ただし、現在はこのレントコントロールのルールを制約する特別法案“Costa-Hawkins Act”が
1995年に制定されたので、以下の条件に制限されています。
１．2ユニット以上の物件に限る（一戸建て、コンドミニアム、タウンホームは対象外）
２．1978年以前の物件が対象だが、1995年より新しい物件は対象外
３．テナントが退去して空き室になった場合は、その部屋については市場賃料で募集しても良い
この特別法案があることで、投資物件を持つオーナーにとっては
将来、利回りを改善していける可能性が担保されています。
ところが、Proposition 10は、この“Costa-Hawkins”を撤廃することを提案したもの。
もしこれが可決されると、
１．一戸建て、コンドミニアム、タウンホームまでが、レントコントロールの対象になる可能性がある。
２．1995年より新しい物件も対象になる可能性がある。
３．テナントが退去した部屋も、同じ低いレートしか値上げできない可能性がある。
となり、アパートを保有する投資家にとって大打撃になることが予想されます。
また１、２にあるように、一戸建てやコンドミニアムなどにも適用される可能性があり、
今の自宅を将来何かの事情で貸し出すことになった場合も、レントコントロールの対象になります。
つまり、「自宅しか持ってないから関係ないわ」というホームオーナーにとっても
この法案の可決によって、レントコントロールの影響が重くのしかかってくるのです。
これが可決されると、直接の打撃を受けるアパートのオーナーは、当然保有の価値が
下がりますので、物件を売却する人が増え、買う人が少ないので価格が下落していくものと予測。
また、オーナーが物件のアップグレードにお金を掛けられなくなり、その地域の物件は老朽化が進む。
それに従って物件と街自体の資産価値も下がる可能性があるなど、ネガティブな
状況を引き起こすと予想されています。
私たちが所属するカリフォルニア州内の不動産協会はすべて、このPROP 10については
反対のキャンペーンを行っています。
有権者の方は、ご自身の資産価値にも影響するProposition 10には、
ぜひ「NO」への投票をお願いします！
Prop 10 の詳細（英語）
https://vig.cdn.sos.ca.gov/2018/general/pdf/prop10-title-summ-analysis.pdf
※各法案について解説された「Voter's Guide」（英語）
http://voterguide.sos.ca.gov/pdf/
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H2N / Hiroko Nishikawa Naumann（西川ノーマン裕子）
RE/MAX Estate Properties所属
アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
RE/MAX Estate Propertiesはカリフォルニア最大の全米大手不動産会社RE/MAXのフランチャイジーです。
H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。
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