2013年以来、アメリカでは不動産マーケットが回復し、2017年までの間、継続的に
物件の売れ行きが良く在庫が少ない「売り手市場」が続いています。
この売り手市場では、売却するのには有利ですが、購入するのは難しい状況となります。
お家を売って、それを頭金にして購入を考える人にとっては、買い替えが難しい市場です。
こういった状況で、売却⇒購入を成功させる秘訣についてお話しします。
１．売却完了が近づいたタイミングで買いのオファーを入れる
家を売り出して、まだオファーが入っていないタイミングで、次に買いたい物件が
見つかった場合、オファーを入れられるでしょうか？
オファー自体は入れられますが、自己資金については
「家が売れたら手元に入ります」ということになります。
これでは相手は、まだ売れていないのにお金が入ることを信用してもらえません。
つまり、売却した時の売却益を使って買い替えする場合、売却の契約が完了しているか
契約完了に近い段階ほど、チャンスが高まります。
売却のほうに、オファーが入ってエスクローをオープンしても、まだバイヤーが
コンティンジェンシーを外していない場合は契約の確実性が低いと見られます。
一般的には、売却の段階で、すべてのコンティンジェンシーが外れる
タイミングであれば、買うほうの家にオファーを入れてアクセプトされる可能性が
出てくるかと思います。
【売却側のStatusと購入するオファーの強さ】
✖ まだオファーがアクセプトされていない
↓
✖ オファーアクセプト、エスクローオープン
↓
△ コンティンジェンシー（１）リムーブ
↓
〇 すべてのコンティンジェンシー・リムーブ
↓
〇 エスクロー・クローズ
２．売却した家にそのまま住むことができる「レントバック」契約
エスクロー中、すべてのコンティンジェンシーが外れるタイミングや、契約が完了
してからオファーを入れるとなると、売却したあとも、どこかに住まなければ
なりません。
一般的には、契約完了後もバイヤーとの交渉で、バイヤーの必要経費や
賃料を支払って、しばらくの間そこに住むことができるのが最もスムーズです。
ただ、買いたい物件を見つけ、オファーがアクセプトされ、エスクローがスムーズに
終了する、という期間を想定して、バイヤーの合意を得る必要があります。
通常、Rent Backは2か月くらいまでが目安で、バイヤーに支払う費用の
設定の基準は、
・周辺の家賃相場
・契約後バイヤー側に発生する経費の合計
（固定資産税、ローン支払い、管理費、保険代金の日割り計算）
などをもとに設定します。
３．売却⇒購入同タイミングの買い替えのポイント
このように売りと買いを同時に行う買い替えは、タイミングが難しいのですが
これを成功させる秘訣は以下のようなポイントです。
１．売る時の条件を有利に設定する
バイヤーのオファーをアクセプトする際の交渉で、契約後もRent Backをして
そこに住めることをフレキシブルに対応してもらえるよう条件設定することが重要です。
２．売りのエスクローを滞りなくスピーディーに進める
このためには、きちんとスムーズに進められるバイヤーを選び、遅れることなく
エスクローを進めることが大切です。バイヤーだけでなく、その間にはいる
バイヤーのエージェントがしっかりバイヤーの意向をグリップしているかも重要です。
３．購入する物件を選ぶ判断力を持つ
売りの契約を完了してから、購入する場合、スピードが求められますので、
お客様ご自身の行動力がポイントになります。
現在は、物件が少ない市場であるため、なおさら動きが早いため、常に
希望のエリアで新規物件をチェックして良いものが出ればすぐ見学、
オファーを入れるかどうかを判断するという動きが必要です。
このような動きを進めていくには、担当する不動産エージェントと密に
連携していくことも大切です。
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